מה עומד מאחורי העלייה המתמשכת במחירי הנדל”ן בישראל?
ירון ספקטור שמאי מקרקעין מס’ 1 בישראל בהערכות מימון נדל”ן עבור הבנקים וגופי הפיננסים, ערך סיור בפרויקט ג’רוזלם אסטייטס לצד גיל סיטון מנהל מחלקת דוחות אפס ועמיתים בכירים המובילים בעולם שמאות המקרקעין, ובו שוחח עם התקשורת הכלכלית החרדית בין היתר על
נושא מחירי הנדל”ן כמו גם על תחזית ערך הנדל”ן הירושלמי, וכמובן אודות פרויקט הדגל של ירושלים – ג’רוזלם אסטייטס.
בשנת 2021 נרשמו מספר העסקאות הגדול ביותר אי פעם בתחום הנדל”ן בתולדות ישראל.
מה התחזית שלך לשנה הנוכחית 2022?
בתחילת 2021, נשאלתי בראיון לאן השוק הולך. אמרתי שהוא יעלה ב-10% בשנת 2021. בזמנו כולם חשבו שאני מגזים. כעת, במבט לאחור על 2021, המחירים עלו בכ-12%. בשנת 2022, ההערכה שלי היא שהמחירים בישראל יעלו בכ-15%.
מה מניע את הקפיצה הדרמטית של מחירי הנדל”ן בישראל?
ניתן להצביע על גורמים רבים שיצרו את תופעת מחירי הנדל”ן הגואים של שוק הנדל”ן הישראלי, ובמיוחד בירושלים.
- העובדה שמדינות רבות בעולם חוות עלייה באנטישמיות הביאה לעלייה ברכישת דירות בישראל על ידי יהודים מחו”ל ומקומות נוספים. תחילה לתקיעת יתד בארץ ובסופו של דבר גם על מנת לעבור אליה.
- אלו לצד שיעור הגידול הטבעי הגבוה של אוכלוסיית ישראל מגבירים את צד הביקוש. לצידם בולט ההיעדר בצד ההיצע, חסר הנובע בעיקר מבירוקרטיה ממשלתית כבדה בכל שלבי יזמות הבניה. משלב רכישת הקרקע, עבור דרך התכנון ועד לאישורי הבניה והאכלוס, אלו נובעים ממנגנונים ישנים ובעיקר מפחד הפקידים וראשי הרשויות מאימת המערכת המשפטית הגורמת להם להמנע מלחתום על אישורים שונים הנדרשים לתהליך שבסופו של דבר אמור לשחרר דירות לשוק.
זה מדהים! מה ניתן לעשות כדי לבלום את עליית המחירים?
אמנם מדובר בנתונים מדהימים, אבל אלו העובדות. ההסבר לכך מורכב אולם בקצרה, הכל עניין של ביקוש והיצע. ברגע שהתחלות הבניה לא מתחילות לספק את ההיצע הקיים והגובר, התוצאה היא עליות מחירים.
האם יש איזה שהוא מהלך דרמטי שניתן לעשות כדי לבלום את התופעה? האם יש דמות ממשלתית אולי, שיכולה היום להציג תכנית מעשית לירידה במחירי הדירות או לפחות התמתנות בעלייה המהירה?
לדברי ספקטור “התשובה הכנה, אם לומר זאת בפה מלא, היא לא. אינני רואה שום דבר שניתן לעשות על מנת לעצור את המגמה”.
אתה אומר שהתוכניות הגרנדיוזיות שהציבו שרי האוצר, הפנים והשיכון הן כולן רק מס שפתיים?
התוכנית מציבה יעדים שאפתניים אך למרבה הצער, אין כאן שום דבר חדש – רק עוד כמה הבטחות מחודשות. בינתיים, התחלות הדיור בירידה ושיווק הקרקעות חלש.
למרות שהתוכניות אולי נשמעות טובות בתיאוריה בתכניות ובמאמרים, במציאות המספרים לא מצטברים. פשוט אין מספיק דירות כדי להשביע את רעבון השוק.
המחירים באזור תל אביב גבוהים מאלה שבירושלים. האם זה מוצדק? למשל, אנחנו יושבים כאן בג’רוזלם אסטייטס, היוקרתי מבין הפרויקטים החרדיים שנבנים כיום בישראל. יש אומרים שהמחירים כאן גבוהים. אך מהיכרותי את השוק, אני יכול לומר בבטחה שאם הפרויקט הזה ייבנה בתל אביב, המחירים יהיו גבוהים ב-50% – עבור אותם לבנים ואריחים ממש. אז למחירים אין שום קשר ללבנים וטיט.
אופק חדש לירושלים?
כפי שציינו קודם, המחירים באזור תל אביב גבוהים כיום מהמחירים בירושלים, אך אין דרך לדעת מה יביא העתיד בתחרות בין השניים. כל החברות הגדולות עברו כעת לבנייה בירושלים, ועם הרכבת הקלה והכבדה שתחבר את כל הארץ לירושלים, השמיים הם באמת הגבול.
גורם חשוב נוסף המייחד את השוק הירושלמי הוא האלמנט הרוחני. יהודים מכל העולם מרגישים קשר רוחני דתי לירושלים, מה שמשפיע על החלטת הרכישה שלהם מעבר לשיקולים הכלכליים.
טופוגרפיה ייחודית ובעלת ערך היסטורי
בתשובה לשאלה האם יוכל לתאר את טביעת הרגל הייחודית של פרויקט ג’רוזלם אסטייטס, השיב ספקטור כי “הטופוגרפיה הטבעית של המתחם, המתנשאת גבוה מעל השטח היא ייחודית ובעלת ערך היסטורי. הניגוד של הפרויקט המלוטש עם המולת מרכז העיר במרחק צעדים ספורים, הוא באמת יחיד במינו. חזיתות האבן הירושלמית הייחודיים העוטפים בתוכם חצר בעלת שדרה פנימית מלאת חן ויופי, יוצר אפקט עוצמתי של תחושת ביטחון, פרטיות ושלווה בסביבה אלגנטית יחידה במינה”.
מחזון למציאות העולה מעבר לכל דמיון
ספקטור, שביקר במקום בעבר בזמן שג’רוזלם אסטייטס ניצב עוד בשלבי תכנון, התלהב לראות את החלום ששורטט בתוכנית לפני שנים כה רבות הופך למציאות מול עיניו.
לדבריו “אני זוכר את המקום עוד ב-2014, ליוויתי את הפרויקט מההיבט הפיננסי מאז הקמתו, הגשתי את דו”ח האפס ופיקחתי על האתר, אני נרגש לראות את הבניינים ניצבים בשלמותם ואת הדירות שאוכלסו, מפעים לראות את התחזיות והתכניות שהוגשו לפני מספר שנים הופכות למציאות ועולות בהרבה על הציפיות. הקונים נרגשים מבתיהם הייחודיים, מהיצירתיות הטמונה בכל פרט ופרט בפרוייקט ומשימור האווירה האותנטית של המקום הייחודי”.
יצירת אומנות במהדורה מוגבלת
שילוב המרכיבים הללו, יחד עם המקצועיות הגלויה המשודרת מכל היבט של הפרויקט האדיר הזה, קובעים את ערכו של נכס זה במונחים אבסולוטיים גבוהים מאוד. זאת בנוסף לערך המוסף של היותה השקעה סנטימנטלית ודתית לדורות הבאים. זה כמו יצירת אמנות שמתעוררת לחיים רק אחת לכמה עשורים, ובמהדורה מוגבלת”.
אחד מהשמות הידועים בפרויקטים המובילים בישראל בתחום הבניה, הוא ירון ספקטור. משרד ‘ספקטור שמאים’ בבעלותו הינו בין משרדי שמאות המקרקעין הגדולים בישראל, מהמשרדים היחידים בארץ הנמצא ברשימת השמאים של כל הבנקים. המשרד מדורג במקום ראשון בארץ בשמאות מקרקעין ובליווי פרויקטים ומלווה מזה עשרות שנים מגוון פרויקטים חדשים באזור ירושלים רבתי ובמיוחד בקרב פרויקטים במגזר החרדי.
שַׁבְּחִי יְרוּשָׁלִַם אֶת ה’… כִּי חִזַּק בְּרִיחֵי שְׁעָרָיִךְ בֵּרַךְ בָּנַיִךְ בְּקִרְבֵּךְ
